O ponto comercial é um aspecto fundamental para um negócio, uma vez que costuma ser determinante para a captação do seu público alvo e a manutenção da clientela. Por esse motivo e com o objetivo de evitar abusos por parte dos locadores, a legislação brasileira confere uma proteção especial a inquilinos de imóveis não residenciais.
Para isso, são exigidos por lei alguns requisitos contratuais e de ocupação de imóvel, que devem ser levados em consideração por locadores e locatários quando do fechamento do contrato. Entenda melhor os fatores importantes sobre a locação de imóveis comerciais:
Direito ao ponto comercial
De acordo com o direito de proteção ao ponto comercial, o contrato de locação pode ser renovado compulsoriamente pelo locatário por meio de ação judicial prevista na Lei do Inquilinato, mesmo contra a vontade do proprietário. Essa proteção não é conferida, porém, a todo e qualquer contrato de locação de ponto comercial, exigindo o atendimento a alguns requisitos:
Contrato por escrito e com prazo determinado de 5 anos ou mais
O contrato celebrado por escrito e com prazo determinado é exigência básica para o direito ao ponto comercial. A duração deve ser de 60 meses ou mais, ou apresentar soma de períodos ininterruptos que atinja esse valor.
Prazo para ação judicial
Para exigir o direito de proteção ao ponto, deve ser proposta uma ação renovatória por meio de um advogado inscrito na OAB. O prazo para que o locatário entre com a ação na justiça é de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato de locação. Perdendo esse prazo, o locatário perde esse direito.
Exploração do ramo de atividade
Dentro dos cinco anos de prazo determinado, é exigido que o locatário exerça atividade no mesmo ramo de negócio por no mínimo três anos ininterruptos para o direito ao ponto comercial.
Quando o locador não é obrigado a renovar?
Existem situações previstas em lei nas quais o locador não é obrigado a renovar o contrato, mesmo quando o contrato de locação e o locatário atendem a todos os requisitos já citados:
- Quando obrigado pelo Poder Público a realizar obras de radical transformação no imóvel.
- Quando desejar realizar modificações que aumentem o valor da propriedade.
- Quando desejar o imóvel para uso próprio, excluindo-se a possibilidade de atuação no mesmo ramo de atividade do locatário.
- Para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital ele próprio, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
- Quando a locação foi realizada com o comércio já instalado, ou seja, móveis, maquinários, etc.
- Quando receber uma proposta de locação com valor mais alto.
O locatário tem direto à indenização nas situações de não renovação por propostas de terceiros com melhores condições ou, se no prazo de três meses, o locador não der início às obras que declarou que pretendia realizar ou que foram determinadas pelo Poder Público.
O ideal, portanto, para o fechamento de um contrato de locação de ponto comercial é que ele seja realizado de acordo com os requisitos para sua proteção, de forma a garantir a segurança da atividade desenvolvida pelo locatário e evitar possíveis problemas e abusos. É importante, também, que o contrato de locação seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando o direito de preferência à compra.
E você, conhecia as particularidades da locação de imóveis comerciais? Compartilhe suas experiências conosco nos comentários!