Lei do Inquilinato

Conheça a Lei do Inquilinato

Quem pretende alugar um imóvel ou colocar seu imóvel para a locação deve estar atento à Lei do Inquilinato. As normas e procedimentos contidos nessa lei têm como objetivo evitar conflitos nas relações entre o locador (proprietário), o locatário (inquilino) e o fiador, regulando o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Assim, é importante que tanto proprietários quanto inquilinos confiram a lei antes de fechar um negócio, de forma a entender o que pode ou não ser exigido em um contrato.

A Lei do Inquilinato

A Lei 8.245, de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, foi reformada em 2009 pela Lei 12.112 e sofreu alterações significativas. Confira alguns aspectos e entenda os principais tópicos abordados na Lei do Inquilinato:

Quebra de contrato

É importante que seja respeitado o prazo acordado entre as partes no contrato. No caso de contrato por tempo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel antes de terminar o contrato, garantindo segurança ao inquilino e evitando que ele seja retirado do imóvel repentinamente. O proprietário só pode reaver o imóvel antes do prazo em situações específicas previstas em lei, como no caso de atraso de pagamento ou se o inquilino infringir alguma das obrigações previstas em contrato.

Por outro lado, se o locatário decidir devolver o imóvel antes do prazo final, ele deverá pagar a multa pactuada no contrato. As multas estipuladas em contrato podem ser também por atrasos de pagamento e por outras infrações das cláusulas. O limite do valor dessas multas não é estipulado na Lei do Inquilinato, porém costumam apresentar um valor de 10% do valor do aluguel para atrasos no pagamento e valor proporcional para rescisão de contrato antes do término do prazo.

Despejo

De acordo com a Lei do Inquilinato, a ação de despejo pode acontecer não somente pela falta de pagamento de aluguéis e encargos, mas também pelo descumprimento de outras obrigações previstas em contrato, como o pagamento de aluguel provisório, diferenças de aluguéis e acessórios de locação, como condomínio e impostos.

Assim que recebe uma ação de despejo, o inquilino tem o prazo de 15 dias para saldar sua dívida. Caso ela não seja paga, é aberta uma ação de despejo, que, assim que aceita, dá ao locatário um prazo de 30 dias para deixar o imóvel.

Garantia

A imobiliária e o locador podem exigir somente uma única modalidade de garantia dentre as três possíveis: fiador, seguro fiança ou ainda caução em dinheiro ou fundo de investimento. A figura do fiador não é mais obrigatória no contrato de locação, contribuindo para agilizar o processo. Não existe, porém, obrigatoriedade de que a imobiliária e o proprietário aceitem qualquer uma das formas de garantia.

Assim, ainda é possível exigir que o inquilino tenha um fiador e que ele possua imóveis na mesma cidade. O fiador pode também renunciar ao compromisso como garantidor do imóvel, devendo apenas comunicar ao locador. Após o prazo de 120 dias, o fiador está livre dessa função, e é importante que o inquilino apresente uma nova garantia, evitando a possibilidade de desocupação do imóvel. A Lei do Inquilinato dispõe a possibilidade de ação de despejo com um prazo de 15 dias para desocupação do imóvel, caso não apresentem uma forma de garantia locatícia.

Manutenção do imóvel

Os pequenos detalhes podem gerar discussões entre proprietários e inquilinos. De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições que o recebeu. Assim, alguns fatores como a pintura das paredes e a manutenção de interruptores, maçanetas e torneiras são da responsabilidade do inquilino. Já os danos que não são causados pelo uso durante o período do aluguel devem ser assegurados pelo proprietário, como rachaduras, infiltrações e problemas de fiação.

Para isso, é essencial que a vistoria do imóvel seja realizada de forma minuciosa, apontando o estado de conservação e características de todos os itens presentes no local. Para aumentar a validade jurídica, o relatório deve conter fotografias que apresentem o estado das paredes, tetos, portas, janelas, bem como de móveis e demais acessórios, se for o caso.

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E você, conhecia esses fatores da Lei do Inquilinato? Confira a lei completa e compartilhe suas experiências conosco! 

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