O momento de assinar o contrato corresponde ao fechamento do processo de locação do imóvel, de forma que ele apresenta uma importância clara não somente para as partes contratantes, mas para o próprio corretor de imóveis. Um dos maiores problemas relacionados a esses contratos está relacionado ao fato de que nem todo mundo que aluga um imóvel entende suas cláusulas, sua importância e o que deve constar nesse documento.
Assim, é essencial que o corretor de imóveis esteja preparado para explicar o documento com clareza, a fim de atender às particularidades da transação e às necessidades dos envolvidos. Mas afinal, o que é o contrato de locação? O que deve constar nesse documento e por que ele é tão importante? Veja algumas informações sobre o assunto!
O que é um contrato de locação?
De forma geral, um contrato consiste em uma espécie de negócio jurídico, bilateral ou plurilateral, que visa ao encontro das vontades das partes envolvidas e atua como documento regulamentador de interesses. O contrato determina, assim, “as regras do jogo” da locação de um imóvel, definindo quem são as partes envolvidas, quais são suas obrigações no processo e quais são as penalidades, caso elas não sejam cumpridas.
Dadas essas características, é essencial que o contrato seja concebido de acordo com as particularidades de cada imóvel e as necessidades de ambas as partes, evitando modelos prontos existentes na internet ou padrões utilizados por imobiliárias.
Além disso, existem algumas peculiaridades de cada tipo de contrato, que devem ser estudadas e conhecidas pelo profissional imobiliário, como o contrato de locação por temporada, por exemplo, que tem um limite de tempo de até 90 dias e possui algumas diferenças do contrato de locação a longo prazo.
O que deve constar em um contrato de locação?
Como dito anteriormente, o contrato deve ser estabelecido de acordo com as características do imóvel e as necessidades e desejos das partes. Alguns fatores são, porém, essenciais para qualquer contrato. Confira:
Qualificação das partes
No contrato, devem constar as informações do locador (proprietário), locatário (inquilino) e, se houverem, fiador, procurador e cônjuges. É importante incluir os principais dados pessoais como nome completo, estado civil, nacionalidade, profissão, endereço completo de residência, CPF e RG.
Descrição do imóvel
O contrato de locação deve especificar o imóvel que está sendo negociado, incluindo informações detalhadas como endereço completo, metragem, número da matrícula no Registro de Imóveis e número de contribuinte do IPTU. Essas informações devem ser iguais às que constam na matrícula do imóvel no Cartório de Registro.
Tipo de locação e vigência
A destinação do imóvel (residencial, comercial ou temporada) é algo imprescindível no contrato de locação, uma vez que existem regras específicas para cada modalidade. A duração do contrato de locação residencial, por exemplo, deve ser de no mínimo 30 meses. Caso seja menor que este prazo, o locador deve solicitar o imóvel em até 30 dias após o vencimento, caso contrário só poderá pedir a desocupação após 5 anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais). Já no contrato de locação comercial, não há prazo mínimo determinado. Existe também a locação por temporada, que possui vigência máxima de 90 dias.
Valores e condições de pagamento
É importante que esteja claro no contrato o valor exato do aluguel, bem como o índice e periodicidade do reajuste. O reajuste do aluguel deve ter prazo superior a 1 ano e não pode ser vinculado ao salário mínimo, moeda estrangeira ou variação cambial. No contrato de locação, deve constar também a forma de pagamento, seja em cheque, transferência bancária ou boleto, garantindo que sempre seja realizado de forma correta. Além do valor do aluguel, é preciso estar discriminado os encargos a serem pagos pelo locatário, como condomínio, água, luz, IPTU, etc. No caso do IPTU, o locatário terá de pagar as multas por atraso e, caso ultrapasse 2 meses, poderão ser cobrados os honorários de um advogado para uma ação de despejo.
Garantias
Para assegurar o locador em caso de inadimplência do locatário, existem 4 tipos de garantias que podem ser exigidas no contrato de locação:
- Caução: Colocação de um bem móvel ou imóvel para ser usado no ressarcimento de prejuízos do locador. Quando for feito em dinheiro, o valor deve corresponder a até 3 meses do aluguel pactuado;
- Fiança: Inclusão de uma pessoa (fiador) capaz de assumir as obrigações do devedor (locatário) caso este não as cumpra;
- Seguro fiança: Contratação de uma apólice de seguro por conta do locatário, onde o locador é o único beneficiário. Neste caso, a seguradora será responsável por honrar o compromisso caso o pagamento atrase.
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização: Criação de um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, onde a administração é feita por uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Em caso de inadimplência do locatário, as quotas de investimento serão entregues ao locador.
Vale lembrar que, apesar de existirem 4 modalidades de garantia previstas na legislação, é permitido o uso de apenas uma delas na mesma locação, sob pena de invalidar o contrato.
Vistoria e manutenção do imóvel
A vistoria tem papel fundamental em qualquer tipo de locação. Trata-se de um documento que descreve as características e condições do imóvel no momento de entrada e de saída do locatário. Seu objetivo é proteger tanto o proprietário quanto o inquilino no que se refere ao uso, desgaste e manutenção do imóvel, evitando conflitos no momento da desocupação. É importante que a vistoria seja feita com cuidado e de forma detalhada, observando todos os itens do imóvel, tais como paredes, pisos, portas, janelas e mobílias. Saiba mais sobre a importância da vistoria neste post e, caso queira se aprofundar no assunto, baixe nosso guia de como fazer uma vistoria pelo botão abaixo:
O contrato de locação deve constar a forma de entrega da vistoria (em papel ou digital) e o prazo para o locatário apontar divergências. Além disso, devem ser especificado os impedimentos sobre modificação o imóvel sem consentimento do locador, o reembolso em caso de benfeitorias e as condições nos reparos urgentes.
Cláusula penal
A cláusula penal define as penalidades de cada parte, caso uma das outras cláusulas seja descumprida, estipulando, por exemplo, os valores que devem ser pagos caso isso aconteça. Embora a Lei do Inquilinato não especifique um percentual de multa por atraso do aluguel, é comum que seja aplicado o valor de 10% pela impontualidade no pagamento e, após o 30º dia de inadimplência, juros moratórios de 1% ao mês ou fração. Na rescisão antecipada, costuma-se cobrar o equivalente a 3 alugueis, porém de forma proporcional ao tempo que falta para terminar a vigência do contrato. Por exemplo: caso o locatário devolva o imóvel faltando 10 meses em um contrato de 30 meses, deverá pagar ao locador a quantia equivalente a 1/3 da multa rescisória.
Contrato de locação e a Lei do Inquilinato
A lei 12.112/2009 tem como objetivo evitar conflitos na relação entre o proprietário, o inquilino e demais envolvidos, regulamentando o mercado de alugueis. A Lei do Inquilinato indica o que pode ou não ser exigidio em um contrato de locação, abordando aspectos como quebra de contrato, ações de despejo, garantias e direitos e deveres cotidianos de inquilinos e proprietários. É importante conhecê-la antes de fechar negócio. Entenda mais sobre a Lei do Inquilinato.
Responsabilidade do corretor de imóveis
Muitos clientes temem ao fechar o negócio de locação de imóveis por não terem conhecimento do contrato e segurança de suas cláusulas. Assim, é papel do corretor de imóveis atuar no esclarecimento desse documento para as partes envolvidas.
Um corretor capaz de entender o contrato e explicá-lo para as partes contratantes passa confiança, segurança, transparência e credibilidade para seus clientes. Para isso, são essenciais algumas noções de direito imobiliário, pois permitem ao corretor analisar problemas e pontos positivos de cada contrato.
Veja como lidar com conflitos com clientes e também algumas dicas para evitá-los neste post.
E você, corretor, tem mais alguma dica ou informação sobre os contratos de imóveis? Compartilhe suas experiências conosco nos comentários!